acheter un appartement loué pour y habiter

Nouvelsujet du forum Légavox : Acheter un bien loué pour y vivre - Achat immobilier Acheterun appartement loué : tout dépend de votre projet Un dernier paramètre doit être pris en compte : l’échéance à laquelle vous comptez récupérer la jouissance du bien. Vous avez peut-être besoin, par exemple, de récupérer le bien pour vous loger à la retraite ou pour loger un proche ou un enfant débutant ses études. Logementmeublé. Oui, le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire. Le locataire Oui le locataire d'un logement social peut acheter le logement qu'il habite, sous certaines conditions. Il peut spontanément en faire la proposition au bailleur social. Les conditions de revente Sivous n’envisagez pas l’achat d’un logement pour l’habiter illico, opter pour un bien déjà loué, avec un locataire en place, peut s’avérer une bonne affaire. Agences immobilières CENTURY 21 : immobilier, achat, vente, location et activités de gestion immobilière nonton film my lecturer my husband season 2 full movie. Toutes les annonces immobilières de location appartement à Annecy 74000Consultez toutes les annonces immobilières appartement à louer à Annecy. Pour votre projet de location appartement à Annecy, nous vous proposons des milliers d'annonces immobilières découvertes sur le marché immobilier de Annecy. 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Découvrez les histoires de ces jeunes femmes déchirées entre les mariages stratégiques et le désir du véritable amour page 1 Acheter un appartement déjà loué en location nue peut répondre à différents objectifs - investir dans la pierre et obtenir une rentabilité immédiate et connue ; - obtenir une rentabilité correcte et miser sur la plus-value lors de la revente; - choisir sa futur résidence principale en bénéficiant d’une décote. Dans la suite de cet article, nous allons traiter du cas où l’acheteur s’engage afin de récupérer ensuite l’appartement pour sa future résidence principale. Quels sont les avantages de ce type d’achat ? L’avantage principal d’acheter un logement loué est de bénéficier d’une décote sur la valeur de l’appartement. Plus l’appartement est grand, l’échéance du bail éloigné, et le loyer effectif en dessous du loyer de marché et plus la décote sera importante. Ainsi, il n’est pas rare de voir des décotes d’occupation de 10 à 20 % de la valeur vénale de l’appartement. Le deuxième avantage est que la mise en place de l’emprunt frais de dossier et de garantie… et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers jusqu’à la reprise du logement. Cela peut représenter une économie de quelques milliers d’euros. Le troisième avantage, c’est la rentabilité quels sont les autres investissements qui rapportent 4 ou 5 % brut par an avec très peu de risque d’impayé ? Quels sont les inconvénients ? Le nombre d’appartements 2 pièces, 3 pièces ou 4 pièces vendus loués en location nue est plus restreint, donc il sera plus difficile à l’agent immobilier de satisfaire à l’ensemble des critères de recherche de l’acheteur. La reprise du logement peut être source de difficulté il existe un risque que le locataire ne quitte pas le logement à l'échéance du bail. Il faudra alors entamer une procédure d’expulsion. Avant d’emménager, des travaux seront certainement nécessaires au minimum les peintures. Concrètement, comment procéder pour la reprise du logement ? Le propriétaire ou l’agent immobilier qui a le mandat de gestion et dispose d’un pouvoir spécial peut donner congé à son locataire pour habiter le logement à titre de résidence principale, ou y loger un proche, à titre de résidence principale également. Le proche peut être son conjoint, son concubin depuis plus d’un an, son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins un an avant la date du congé ; ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs. Il faut notifier le congé pour reprise par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. La lettre de congé adressée ou remise au locataire doit respecter un formalisme, à défaut le congé n’est pas valable et le bail est reconduit tacitement. Quelle est la date d’effet du congé ? 3 possibilités • Si l'échéance du contrat de location intervient plus de 2 ans après l'achat, la prise d'effet est au terme du contrat de location. Attention, la notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail. • Si l'échéance du contrat de location intervient moins de 2 ans après l’achat, 2 situations peuvent se présenter - L’achat est effectif plus de 6 mois avant le terme du bail le préavis doit être délivré 6 mois avant le terme du bail en cours mais la prise d'effet sera 2 ans après la date de l'acquisition. - L’achat a lieu moins de 6 mois avant le terme du bail le délai de préavis pour le terme du bail en cours ne peut pas être respecté. Par conséquent, le congé ne pourra être délivré avec un préavis de 6 mois que pour le terme du prochain renouvellement ou de la prochaine reconduction soit dans 3 ans. Quelles sont les règles pour les locataires protégés » ? En cas de congé pour reprise, le renouvellement du bail d’un locataire âgé ET doté de faibles ressources est automatique, sauf si le bailleur lui propose une solution de relogement, ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources. Par conséquent, l’acheteur a intérêt de bien vérifier si les locataires sont susceptibles d’être conclure, acheter un logement déjà loué en vue de le reprendre est une option très intéressante, mais il y a quelques règles à bien comprendre et il faut surtout éviter le locataire en savoir plus article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 01 47 20 33 00 Prendre RDV Souscrire en ligne Accès client Assurance vie SCPI Plan d'Epargne Retraite Bourse Défiscalisation Placement financier AccueilPlacement financierInvestissementInvestissement immobilierFaut-il acheter ou louer la résidence étudiante de votre enfant ? De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impayé sur un logement qu’il souhaite acheter occupé. Nous les conseillons sur les justificatifs à récupérer voir notre fiche sur la garantie loyer impayé pour un locataire en place, mais au-delà de l’assurance de nombreux pièges s’ouvrent aux investisseurs qui achètent des logements occupés, nous allons essayer de vous les résumer ici. Vérification de l’absence d’impayéQualité du dossier locataireConformité du bailVérification des conditions de congéCohérence du loyer avec le marchéEtat général de l’appartementAbsence de contentieux locatifs Vérification de l’absence d’impayé C’est une clause cruciale pour pouvoir prendre une garantie loyer impayé une fois la vente réalisée il ne doit pas y avoir d’impayés sur les 6 derniers mois et vous devez donc faire le nécessaire pour récupérer des preuves auprès de l’ancien propriétaire. Nous vous recommandons de ne pas vous contenter des quittances ou d’une attestation sur l’honneur. Il est préférable de demander les compte-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence les extraits de relevé bancaire si le bien était géré en direct par le propriétaire Ces pièces sont importantes car elles sont beaucoup plus probantes que les quittances ou une attestation sur l’honneur, d’autant plus que vous ne serez protégé par la garantie loyer impayé qu’après une période probatoire de 3 mois voir notre article sur la franchise et la carence de la GLI, vous êtes donc clairement à risque sur les premiers mois. L’objectif est de vérifier que le locataire n’a pas eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois. On parle d’incidents de paiement quand le locataire est régulièrement en retard par exemple paiement le 20 alors qu’il doit payer le 5 ou retard supérieur à 30 jours paiement des échéances de janvier et février mi-février. La présence d’un incident de paiement peut vous empêcher de prendre une garantie loyer impayé; un incident de paiement peut surtout être un signe avant-coureur de difficulté de paiement du locataire. En effet dans la plupart des cas l’impayé est précédé de retard ou d’incident de paiement mineurs. Mentions explicites dans l'acte de vente Nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner à l’acte de vente l’absence d’incidents de paiement. Cela incitera le bailleur à ne pas mettre éventuellement sa vente à risque en omettant de mentionner un impayé. Dans le cas où le bailleur vous aurait indiqué un impayé en cours, n’oubliez pas de mentionner à l’acte de vente que la créance est transmise à l’acheteur, sans quoi vous ne pourrez poursuivre le locataire voir la jurisprudence. Pour accéder à des annonces exclusives de logements occupés et vous faire accompagner dans la reprise du bail, nous vous recommandons Trackstone, un des leaders sur les annonces de logements occupés à vendre. Qualité du dossier locataire Si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé une fois le logement acheté, vous n’avez pas besoin de vous soucier de la situation du locataire puisqu’il n’y a pas de critères de solvabilité après 6 mois sans impayés. Vous vous posez peut être la question de l’intérêt d’une garantie loyer impayé, encore plus si le bail a été signé avec un garant. Deux raisons principales la garantie loyer impayé est automatique la garantie loyer impayé prend en charge la procédure en savoir plus Si vous décidez malgré tout de poursuivre la location de votre logement acheté occupé sans garantie, nous vous recommandons d’être extrêmement attentif sur la qualité du locataire que vous récupérez. Vous n’allez effectivement pas être en mesure de résilier le bail pour mettre un autre locataire, les motifs du congé du bailleur étant limités voir notre fiche sur le congé du bailleur. Vous devez donc récupérer si possible le dossier locataire initial, et idéalement vérifier que la situation actuelle du locataire n’a pas changé. Les critères d’éligibilité de la garantie loyer impayé peuvent vous servir de référence. Vérifiez globalement la solidité de la situation du locataire mais également ses revenus, notamment son reste à vivre en fonction de sa situation personnelle. Ainsi un salarié en CDI à 1200€ net par mois pour 400€ de loyer avec une famille de 4 enfants ne sera pas forcément plus solide, qu’un intérimaire vivant seul dans un logement à 1000€ de loyer avec des revenus variables autour de 2500€. Cette analyse doit être faite car même si le locataire est à jour de ses paiements et n’a pas eu d’incidents sur les 6 derniers mois, la solvabilité du locataire est l’indicateur principal d’un impayé futur à venir par exemple la GRL qui couvrait les personnes intérimaires avait historiquement un taux de sinistre proche de 10%. Conformité du bail Le bail du logement occupé est automatiquement transféré à l’acheteur. Il n’est pas nécessaire de faire un avenant au bail et il n’est pas possible en théorie de signer un nouveau bail puisque le bail antérieur n’est pas résilié. En pratique vous héritez donc du bail signé entre le vendeur et le locataire; vous allez donc également pâtir des conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs du bail précédent. Le problème le plus courant est l’absence de clause résolutoire. Cette clause résolutoire protège le propriétaire puisqu’elle lui permet de résilier le bail automatiquement après un impayé. Le juge se contente de constater la résiliation du bail sans devoir juger si elle est justifiée ou non, et le propriétaire gagne donc plusieurs mois sur une procédure qui prend déjà 2 ans en moyenne dans des conditions normales voir la fiche sur la procédure d’expulsion. L’autre problème éventuel est l’absence de clause de solidarité. Cette clause de solidarité très utile en cas de colocation ou de concubinage vous permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer. Elle est donc très utile, notamment quand un colocataire devient insolvable. Il est alors possible de poursuivre le colocataire solvable sur l’intégralité du loyer et bien souvent ce dernier met une pression morale sur son colocataire pour résilier le bail. Ces deux clauses, résolutoire et solidarité, sont obligatoires si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé. Vérifiez donc bien leur présence dans le bail de location du vendeur. Si elles sont absentes, nous vous recommandons fortement de demander au vendeur de faire signer au locataire un avenant au bail rajoutant ces clauses avant de procéder à la vente mais il n’est pas certain que le locataire accepte. Vérification des conditions de congé Nous vous avions expliqué dans une précédente fiche les différents motifs permettant au bailleur de donner congé à l’échéance du bail. Dans les deux cas de protection du locataire que nous avions abordés, il existe un cas en location vide où le locataire est protégé d’un éventuel congé quand le logement est vendu occupé. Ainsi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR précise que si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour reprise que si le nouvel acquéreur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois Donc en pratique si vous rachetez pour occuper, vous devrez attendre au minimum deux ans même si le bail expire rapidement. Si vous rachetez pour vendre, vous devrez attendre au minimum 3 ans même si le bail expire là aussi rapidement. Cette disposition ne s’applique pas aux locations meublées mais sachez que vous devrez néanmoins attendre l’échéance du bail pour résilier, en respectant un préavis de 3 mois. Cohérence du loyer avec le marché L’avantage principal de l’achat d’un logement occupé est le transfert d’un flux financier à peu près garanti. Vous ne prenez donc en théorie pas le risque de devoir fixer un loyer de marché et de devoir chercher pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois le locataire. Attention néanmoins, en pratique le loyer que le locataire a accepté il y a quelques années est peut être maintenant décorrélé du marché, notamment si de nouveaux programmes immobiliers se sont récemment construits dans la zone. Nous vous recommandons donc de procéder de la même manière que pour un investissement locatif classique publier une annonce fictive » du logement que vous allez acheter occupé avec le même loyer et observer les demandes que vous recevez. Idéalement vous devez recevoir plusieurs contacts/appels dans la première semaine, sans quoi il est probable que le loyer est trop élevé par rapport au marché ou que la zone est en déficit intrinsèque niveau demande locative. Plus d’infos sur le sujet sur notre fiche sur la fixation du loyer. Etat général de l’appartement Lors de votre visite du logement le bien sera probablement occupé par le locataire avec ses meubles en place. La visite va donc être plus compliquée mais vous ne devez pas pour autant faire des visites moins complètes et exhaustives demander à bouger les meubles pour vérifier l’état général des peintures, des plinthes et des sols. Ouvrez les fenêtres et surtout demandez à parler au locataire pour qu’il vous fasse part d’éventuels problèmes. N’oubliez pas enfin de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état de l’appartement que vous avez visité. Si le logement était en mauvais état à l’entrée vous n’allez pas pouvoir imputer les dégradations au locataire et l’éventuelle rénovation à la sortie du locataire sera entièrement à votre charge. Absence de contentieux locatifs Dernier point mineur, vous devez vérifier que le vendeur n’est pas en contentieux avec le locataire sur le bail qui pour rappel va être transféré avec le vendeur. Les contentieux locatifs sont en effet légion contestation des charges, troubles de voisinage, travaux non réalisés, idéalement vous devez demander et vérifier auprès du vendeur qu’aucun contentieux potentiellement chronophage et coûteux va vous être transféré. Idem nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner cette absence de contentieux en cours dans l’acte de vente. Autres articles qui pourraient vous interesser 26 juillet 2022 Gestion locative comparatif des tarifs et frais Vous cherchez à une offre de gestion locative en ligne et vous souhaitez avoir une vision d’ensemble des prestations et frais des différentes formules. Nous allons tenter de vous convaincre que les outils et le support proposés par notre assistant de gestion locative constituent la meilleure solution du marché. 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Notre agence immobilière à Grenoble vous apporte des éléments de réponses sur les meilleurs quartiers où habiter à Grenoble. Découvrez tous nos appartements à louer en ce moment à Grenoble Consultez nos appartements à vendre à Grenoble Berriat - Gare - Eaux-Claire - Centre-ville Présentation des secteurs de Grenoble A Grenoble, on compte de nombreux quartiers répartis sur les six secteurs de la ville Mistral-Eaux Claires-Rondeau Capuche-Alliés-Bajatière Abbaye-Jouhaux-Teissere-Malherbe Arlequin-Village olympique-Vigny Musset Polygone scientifique- Europole-Berriat/St Bruno-Vallier Notre Dame- Hyper Centre - St Laurent- Ile verte- Aigle-Championnet - Grands boulevards La plupart de nos appartements proposés à la location ou à la vente sont répartis sur l’ensemble de ces secteurs. Selon qui vous êtes étudiant, jeune professionnel, famille avec enfants ou retraité, vos critères de recherche pour s'installer dans un quartier seront différents. Certains préféreront des quartiers animés, populaires, branchés ou bobos, d’autres des quartiers résidentiels, familiaux et calmes. Selon le type de quartier, vous ne trouverez pas la même architecture. En effet, les immeubles et appartements anciens avec du cachet parquet, cheminée…, se trouvent en hyper-centre surtout autour de la place de Verdun, Championnet, boulevard Edouard Rey, Gambetta, quartier Notre Dame…. Les biens neufs et récents se trouvent aujourd’hui dans quasiment tous les quartiers, excepté l’hyper centre-ville. Chaque année, de nouveaux programmes immobiliers sont lancés tant la demande est forte. Acheter ou louer à Grenoble un marché immobilier porteur dans un contexte économique dynamique Indéniablement, Grenoble possèdes des atouts économiques qui l’ont d’ailleurs placé en 2016 3ème au rang des villes européennes pour son attractivité par le Financial Times ! Si tous les quartiers ne se valent pas, et qu’une baisse des prix a pu être constatée, Grenoble possède des atouts économiques et un dynamisme certain qui fait de la Capitale des Alpes une des villes les plus intéressantes pour y investir. Pour un appartement, comptez en moyenne un prix au m2 à Grenoble 2 792/m2 €, et pour une maison 3 659€ /m2. Le marché grenoblois est dynamique, les prix ont augmenté de 1 % en un an et le délai de vente est relativement court, 78 jours. Les acheteurs sont actifs et les vendeurs, prêts à négocier. Le nombre de transactions augmentent et les futurs acquéreurs accordent une grande importance à la localisation du bien. Les principaux quartiers recherchés sont l'Hyper Centre, l'Île verte, Berriat et Europole. Le quartier recherché hyper centre, Notre-Dame L’hyper-centre, et le quartier Notre Dame sont très demandés. Il correspondra parfaitement aux personnes qui viennent de prendre leur retraite. Sans enfants, et désireux se rapprocher des commodités, ce quartier leur correspondra parfaitement. Les appartements dans ce secteur sont surtout dans l’ancien, donc si vous aimez les appartements avec du cachet, ce quartier vous plaira. Il peut convenir aussi aux étudiants, qui aiment sortir et trouveront dans ce quartier central tout loisir pour se détendre avec d’autres jeunes. Le quartier compte de nombreuses petites surface, studio etc... Les rues piétonnes de la place Saint-André à la halle Sainte-Claire sont des secteurs très recherchés. Le tramway A traversant le quartier, connecte rapidement les habitants à la gare et à Grand’Place et tout le secteur sud de Grenoble. L’île verte calme, résidentiel et... vert En effet, ce quartier, situé dans un méandre de l’Isère doit son nom aux nombreux espaces verts que l’on peut y trouver. On trouve à l'île verte des maisons et petits immeubles à taille humaine. C’est un quartier proche du centre-ville et à quelques pas de La Tronche et du CHU. Quartier réputé chic, bon standing et calme, il ne correspond pas à ceux qui aiment la vie trépidante d'un centre-ville piétonnier et historique mais plutôt aux familles avec jeunes enfants. Quartier Championnet branché et créatif Le quartier Championnet est si réputé pour son animation que certains le compare au SoHo Londonien ! Voisin de la place Victor Hugo et du quartier Saint Bruno, c’est un quartier recommandé si l’on recherche la qualité de vie près du centre-ville de Grenoble. Secteur très recherché, n’hésitez pas si vous voyez un qui vous intéresse, ils partent vite ! Côté architecture, les façades XIXème aux tons pastel, cohabitent avec des constructions plus récentes. Et pour les commerces, vous y trouverez boutiques à la mode, artisans fabricants et créateurs décalés... Berriat quartier du savoir C’est le quartier étudiant par excellence. Et pour Grenoble, élue meilleure ville étudiante en 2016, c’est un critère important pour y faire un investissement immobilier locatif rentable, notamment pour les petites surfaces. Le quartier Berriat est le lieu de grandes écoles et de centre d’enseignements et de recherche Grenoble Ecole de Management, Polytech. Situé entre Saint Bruno, la gare et les Eaux Claires, c'est un quartier proche de tout, et bien desservi par les transports en commun. Pour les étudiants à la recherche d'une location étudiante pas chère à Grenoble, ce quartier dispose de nombreux biens à moins dont le loyer se situe en dessous des 450 euros/mois - budget idéal pour la location des jeunes étudiants. Europole en plein développement Situé derrière la gare, sur la Presqu’île, quartier en pleine mutation et développement, c’est le quartier d’affaires de Grenoble humblement appelé World Trade Center ! Jouxtant Berriat. C’est un quartier de cadres exigeants sur la qualité des appartements qui ont un bon pouvoir d’achat. Vous recherchez un appartement à acheter ou à louer à Grenoble, proche du centre-ville, ou de la gare, ou au calme ? Contactez l'Agence Henry - Votre agence immobilière Grenobloise Notre agence immobilière, spécialiste de la location et colocation étudiante à Grenoble vous accompagne dans votre projet d’achat ou de location d’appartement répondant à vos critères dans des secteurs recherchés de Grenoble Championnet, Europole, Hyper centre, Gare, Europole... A lire aussi Etudier à Grenoble Vivre à Grenoble Appartement et studio étudiant Voici quelques-uns de nos plus beaux biens en vente en ce moment Compromis Compromis Compromis Compromis Compromis Compromis

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